Znalezienie idealnej nieruchomości pod działalność komercyjną jest dość czasochłonne. Inwestor poza swoją osobistą potrzebą musi sprawdzić szereg wymagań technicznych zależnych od typu prowadzonej działalności gospodarczej. Pierwszą czynnością jak należy zrobić to dokładne ustalenie wymagań co do naszej nieruchomości. Jak się do tego zabrać krok po kroku?
W zależności od rodzaju wykonywania działalności musimy brać pod uwagę takie aspekty jak:
- lokalizacja – dogodność dojazdu, charakter okolicy, konkurencja w pobliżu,
- powierzchnia nieruchomości – jak duża powierzchnia jest nam potrzebna,
- kondygnacja – czy potrzebujemy lokalu na parterze czy może to być piętro,
- rodzaj budownictwa – jaki rodzaj i wiek budynku nas interesuje,
- plan budynku – rozkład i liczba pomieszczeń,
- budżet – ile środków przeznaczymy na inwestycję,
- specjalne potrzeby – dostęp do tarasu, winda, wejście bez progu.
Zawężając kryteria łatwiej będzie nam odszukać te nieruchomości, które najbardziej nas interesującą. Warto mieć na uwadze, że wskazana jest pewna elastyczność np. w przypadku budżetu ponieważ dzięki sprawnie przeprowadzonym negocjacjom może się okazać, że lokal jest w naszym zasięgu np. po spełnieniu kilku czynników jak czas najmu, czy zaangażowanie w adaptacje lokalu. Jeżeli znamy już odpowiedź na to co znaczy dla nas idealna nieruchomość komercyjna, czas na rozpoczęcie poszukiwań.
Co należy sprawdzić przed kupnem nieruchomości komercyjnej?
Najważniejszym aspektem na początku naszych poszukiwań nie są walory estetyczne tylko sprawdzenie stanu prawnego. Da nam to poczucie bezpieczeństwa i brak przykrych niespodzianek na dalszym etapie całego procesu. Jakie obszary musimy sprawdzić?
1. Tytuł własności, zobowiązania i roszczenia
Jeżeli sprawdzimy księgę wieczystą dowiemy się czy nieruchomość jest wolna od roszczeń lub obciążeń ewentualnymi prawami. Ważną informacją jest tytuł prawny do nieruchomości. W przypadku gruntów powinnismy uzyskać dostęp do wszelkich zgód i pozwoleń umożliwiających zabudowę na działce.
2. Czy ustanowiono prawo pierwokupu?
O ile przepis szczególny albo umowa nie stanowi inaczej, rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Tak przewiduje art. 597 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.). Właściciel powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Zobowiązany właściciel ma prawo ustalić cenę swobodnie i podpisać umowę sprzedaży. Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy. W przypadku, gdy osoba uprawniona wykona prawo pierwokupu, nabędzie nieruchomość po cenie ustalonej przez właściciela. Natomiast po upływie terminu na złożenie oświadczenia przez uprawnionego i nieskorzystaniu przez niego z prawa pierwokupu można będzie zawrzeć ostateczną (bezwarunkową) umowę, której skutkiem będzie przeniesienie własności na osobę trzecią.
3. Specyfika danej branży
Każda branża posiada swoje specyficzne wymagania techniczne i sanitarne często uregulowane przepisami prawa. Może okazać się, że w przypadku dużych zakładów produkcyjnych np. nie mamy możliwości dostosowania niezbędnej instalacji elektrycznej czy np. w branży gastronomicznej przebudować tak kuchnie, żeby spełniła wymagania BHP i Sanepidu.
4. Dostęp do dróg
Dogodny dojazd i możliwość zaparkowania przy naszym lokalu jest bardzo często kluczowym aspektem dla klientów i pracowników danego przedsiębiorstwa. Powinniśmy zwrócić uwagę na kwestie dostępności do dróg i ustanowienia służebności przejazdu.
5. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to dokument określający przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy danego terenu oraz rozmieszczenie na nim inwestycji publicznych. Dowiemy się z niego m.in. czy na terenach sąsiadujących z naszą nieruchomością, możliwe będzie wybudowanie kolejnych nieruchomości. Szczególnie atrakcyjne mogą być tereny, które nie są objęte planem i pozwalają na większą elastyczność przy wydawaniu warunków zabudowy.
6. Ograniczenia budynku
Pamiętajmy o sprawdzeniu, czy nasza potencjalna nieruchomość nie leży w obszarze ograniczonego użytkowania czy też w strefie ochronnej (np. w sąsiedztwie linii energetycznej). Warto dowiedzieć się czy budynek nie jest objęty nadzorem konserwatora zabytków.
Co sprawdzamy będąc już na miejscu?
Żeby ocenić szacunkowy koszt adaptacji lokalu pod naszą działalność musimy sprawdzić stan takich rzeczy jak:
- ściany i podłogi,
- schody, drzwi i okna,
- instalacja elektryczna,
- instalacja sanitarna,
- możliwość adaptacji poprzez wyburzenie czy dostawienie ścian działowych,
- ewentualne usterki w lokalu,
Przed zakupem nieruchomości komercyjnej musimy wziąć pod uwagę wymogi prawne dotyczące prowadzonej przez nas działalności i możliwość dostosowania budynków. W przypadku zakładów produkcyjnych będą to takie aspekty jak:
- sieć energetyczna, która umożliwi korzystania ze sprzętów i oświetlenie całego zakładu,
- możliwość zainstalowania dużych urządzeń,
- odpowiednia powierzchnia i wysokość pomieszczeń,
- brak przeciwskazań w przypadku przepisów przeciwpożarowych.
- w przypadku hal magazynowych ważne będzie usytuowania względem dróg dojazdowych,
W przypadku branży gastronomicznej będziemy brali pod uwagę np.:
- minimalna powierzchnia pomieszczeń,
- minimalna wysokość pomieszczeń,
- dostęp do światła,
- możliwość utrzymania odpowiedniej temperatury w pomieszczeniach oraz wentylacji,
- dostęp do toalet czy szatni dla gości i dla pracowników.
Czy warto zlecić poszukiwania nieruchomości komercyjnej specjaliście?
Znalezienie idealnej nieruchomości pod działalność komercyjną jest zadaniem trudnym, które wymaga zaangażowania sporej ilości czasu. Musimy brać pod uwagę zarówno kwestie prawne jak i inne elementy, które wpływają na komfort użytkowania lokalu przez nas i naszych klientów. Jeżeli zależy nam na ograniczeniu ryzyka i zaoszczędzeniu znacznej ilości czasu warto rozważyć zlecenie usługi profesjonalistom, którzy specjalizują się w lokalach komercyjnych. Dodatkową korzyścią może być fakt, że agenci sprawnie poruszający się na rynku komercyjnym, mają dostęp do ofert, które nie są nigdzie indziej publikowane.
Jeżeli rozważasz kupno albo wynajem nieruchomości komercyjnej zapraszam Cię do kontaktu.
Daniel Bondarenko – 530 350 726.